LA WEB DE LAS HIPOTECAS Y PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

El préstamo hipotecario recibe este nombre porque el pago de las cuotas está garantizado a través de una hipoteca. Esta hipoteca permite al acreedor, generalmente una entidad financiera, ejecutar la vivienda (sacarla a subasta mediante un procedimiento judicial) de forma preferente a cualquier otro acreedor. Si nosotros dejamos de pagar el préstamo hipotecario, el banco podrá solicitar directamente al Juzgado que subaste la casa. En el caso de los préstamos personales (generalmente suscritos para compras de cierta entidad, como muebles, electrodomésticos o vehículos), será todo nuestro patrimonio el que responda de la deuda, incluida nuestra vivienda; sin embargo, esta situación, que a priori puede ser mejor que la hipotecaria, no lo es tal, pues en caso de impago, si el acreedor de este préstamo personal decide solicitar la subasta de la vivienda y ésta se encuentra hipotecada, el importe que obtenga será inferior, pues debería descontarse el préstamo cuyo pago está garantizado mediante la hipoteca. Así pues, es todo nuestro patrimonio el que responde de la devolución de los préstamos personales, pero nuestra vivienda sólo lo hará en la medida en que no esté hipotecada.

El indicador más usual para comparar un préstamo con otro suele ser el tipo de interés; y dado que éste suele ser variable y referenciado habitualmente al Euribor, lo normal es fijarse en el diferencial para encontrar el préstamo más económico. Sin embargo, además del tipo de interés el cliente debe pagar otros gastos, como son las comisiones de apertura o cancelación, tasación y otra vinculación que pueda exigir la entidad financiera, que han de ser tenidos en cuenta.
Una forma de aproximarnos al préstamo más económico es atender la TAE (tasa anual equivalente), que es una expresión porcentual que engloba todos los gastos del crédito. Sin embargo, cada préstamo es distinto y debe ser valorado en su conjunto conforme a la necesidad del prestatario; es posible que haya una comisión de apertura baja pero un tipo de interés un poco más alto, lo que nos convendrá si nuestra liquidez es escasa; o que la alta sea la de cancelación, lo que no nos tendrá cuenta si hemos pactado un alto plazo de amortización y pensamos cancelar parte del capital. Por ello, es el usuario quien debe valorar todas las condiciones del préstamo, para optar por aquél que más se ajuste a su necesidad particular.

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Un banco hipotecario es una entidad, tal como una empresa o una persona, que se origina y vende los préstamos hipotecarios directamente a un prestatario. Un banco hipotecario de préstamos hipotecarios a veces los servicios, así, sin embargo, en la mayoría de los casos, el banco hipotecario vende el préstamo a una compañía de hipotecas secundarias poco después del cierre. Los bancos hipotecarios también se conocen como préstamos directos o los prestamistas no institucionales. Un banquero de hipoteca es a menudo confundido con un agente de hipotecas a pesar de que existe una diferencia significativa entre los dos. A actúa como un corredor de hipoteca ir "entre" o intermediario entre una persona o empresa que necesita financiamiento para un préstamo hipotecario y un prestamista que tiene dinero disponible para financiar un préstamo hipotecario, pero un agente de hipotecas en realidad no prestan dinero. Es decir, el corredor de hipotecas sólo trae el prestamista y el prestatario en conjunto mientras que el banco hipotecario hace que el préstamo de suceder.

Un banquero de hipotecas no es un banco y por lo tanto no está obligada a seguir las leyes estatales y federales que regulan el sector bancario. La industria de la banca hipotecaria se regula generalmente a través del departamento de la banca o inmuebles, y cada estado tiene su propio conjunto de leyes y regulaciones a las que deberá atenerse. Muchos estados requieren que un banco hipotecario de ser objeto de licencia en el estado que hace negocios. Un banquero de hipoteca es la encargada de buscar una fuente de dinero, que se aprueba el préstamo de un prestatario en particular, y de finalizar la transacción, que también se conoce como el cierre del préstamo. Una de las principales ventajas de usar un banco hipotecario de más de un corredor de hipotecas es que determinadas tasas, como los honorarios del corredor se puede evitar tratar directamente con la fuente de financiación. De esta manera, un banco hipotecario por lo general ayuda a acelerar el proceso mediante la eliminación de los intermediarios. Por otro lado, cuando se trata de un banco hipotecario, la posibilidad de comparar precios se elimina porque los banqueros hipotecarios por lo general sólo representan un uno prestamista. Usted puede superar esta limitación, sin embargo, si usted elige para hacer frente a los banqueros de hipotecas a la vez.

Antes de seleccionar un banquero de hipoteca que usted debe verificar con el departamento de banca de su estado para ver si que el banquero ha recibido quejas de los consumidores y si el banco hipotecario con la licencia, si su estado requiere que. El Better Business Bureau es también un buen recurso para averiguar si hay quejas en contra de un banco hipotecario.

Por otro lado, los gastos derivados del otorgamiento de escrituras públicas, se distribuirán según pacten las partes y a falta de pacto, serán de cuenta del vendedor. Miami será necesario hacer frente a los gastos derivados de la inscripción de la escritura pública en el correspondiente Registro de la Propiedad. Gastos comunes en viviendas de segunda mano y viviendas nuevas
Son gastos comunes a la adquisición de viviendas tanto de primera como de segunda mano, los siguientes: o Los originados por el abono del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la ‘Plusvalía’) o Los gastos que puedan derivarse por errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, que salvo que de ellos sea culpable el comprador, serán satisfechos por el vendedor. Los gastos de escrituras o Notaría. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Agencias inmobiliarias Los tipos de viviendas En este apartado debemos distinguir entre: comprar vivienda Vivienda libre comprar vivienda Vivienda protegida: Viviendas de protección oficial, de precio tasado, de autopromoción... pagamos al contado. La vivienda libre La vivienda es libre cuando puede ser transmitida entre las partes sin que éstas deban cumplir ningún requisito específico y sin limitaciones respecto al precio de venta. La vivienda protegida La vivienda está protegida cuando la Administración impone al vendedor ciertas limitaciones sobre las condiciones que debe reunir el comprador así como sobre las características de las viviendas y su precio de venta, a cambio de la concesión de determinadas las ayudas y subvenciones que se determinen en cada caso.

Así el precio de compra o en su caso, alquiler, se encuentra limitado administrativamente. Si se incumplen las condiciones impuestas para que las viviendas puedan ser calificadas como protegidas, la administración correspondiente puede imponer sanciones que oscilan entre la suspensión de la calificación y la devolución de las ayudas y subvenciones otorgadas. Las viviendas protegidas pueden clasificarse de diversas formas, por ejemplo, por el promotor puede distinguirse entre viviendas de promoción pública si es la propia administración la que promueve su construcción para un determinado sector de la población, o privada si el promotor es una empresa privada, una comunidad de propietarios o una cooperativa y construye con subvención económica de un organismo público. Dentro de las viviendas protegidas se encuentran los siguientes tipos: comprar vivienda. Las viviendas de protección oficial las viviendas de protección oficial (VPO) son expresamente calificadas así por la Administración Pública correspondiente. Entre sus principales características puede destacarse que: piso Como en el resto de viviendas protegidas, para su adjudicación es necesario que los solicitantes cumplan una serie de requisitos. aticos Su transmisión Miami esta limitada: son viviendas que no pueden venderse libremente. agencias inmobiliarias Su precio es fijado por el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas. bienes raices Para su financiación, se conceden préstamos hipotecarios cualificados, esto es, con unas características reguladas por la administración que tratan de facilitar al comprador la adquisición de la vivienda. Miami es posible que se concedan ayudas o subvenciones para su compra.

inversion inmobiliaria Son viviendas que deben destinarse al domicilio habitual y permanente de quien la solicita. oportunidades Miami está limitada su superficie, que normalmente oscilará entre los 70 y los 90 m² dependiendo de los miembros que conforman la unidad familiar. Por su parte, los requisitos que debe cumplir el solicitante serán los que se establezcan en cada caso concreto por los organismos competentes de las Comunidades Autónomas, y entre los más generales destacan los siguientes: piso No disponer de otra vivienda protegida en propiedad en todo el territorio nacional. aticos Carecer de vivienda el municipio donde se desea adquirir la de carácter protegido. agencias inmobiliarias No estar por encima de los límites de renta establecidos para cada clase de vivienda protegida. Así, los límites de ingresos por familia no pueden superar el importe de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional salvo que, por la Comunidad Autónoma se fijen otros límites inferiores a esta cifra. Las ventajas fundamentales de este tipo de vivienda son en primer lugar, su precio, inferior al de las viviendas que carecen de protección, y en segundo, las facilidades que se conceden para la financiación de su adquisición. Así se permite que las familias con ingresos reducidos accedan a la propiedad de una vivienda. comprar vivienda Las viviendas de régimen especial Son igualmente viviendas protegidas pero en estos casos, el acceso a las mismas está reservado a aquellas personas cuyos ingresos familiares anuales no superan el importe de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. Además de las facilidades de financiación, los adquirentes pueden optar a una subvención o ayuda de carácter personal. comprar vivienda

La promoción pública autoconstruida o viviendas autopromovidas Son viviendas cuya construcción es promovida por el propio usuario. Para acceder a las ayudas es necesario que los ingresos familiares anuales del solicitante no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. Además, generalmente, el beneficiario debe ser propietario del solar o tener derecho a edificar, no ser titular de otra vivienda ni haberlo sido en los dos últimos años, destinar la vivienda a domicilio habitual y construirla siguiendo unas características determinadas. Las ayudas consisten principalmente en subvenciones económicas. comprar vivienda Las viviendas de precio tasado las viviendas de precio tasado (VPT) son viviendas usadas o nuevas, con más de 1 año de construcción que, sin haber sido calificadas como Vivienda Protegida (VPO), pueden acceder a ayudas y subvenciones así como préstamos cualificados.
bienes raices La hipoteca ¿Qué es una hipoteca? Es un tipo de crédito bancario que tiene por objeto financiar la adquisición de un inmueble. Si se trata de una vivienda, la entidad bancaria suele conceder como capital el 80 % del valor que resulte de la tasación del inmueble que se pretende adquirir. La propia vivienda es la garantía de la devolución del capital, por lo que si Ud. no cumple con el pago del crédito hipotecario, la entidad, previa tramitación del procedimiento judicial correspondiente, podrá solicitar el embargo de la vivienda y su posterior venta en subasta pública. El importe obtenido se dedicará, en primer lugar a cancelar la deuda con la entidad de crédito (cantidad del crédito pendiente de satisfacer, intereses, gastos y costas y, si hubiese sobrante, a pagar al resto de acreedores que tengan sus créditos inscritos en el Registro de la Propiedad ; en caso contrario, le será devuelto. Si el precio obtenido con la venta de la vivienda en subasta no es suficiente para cancelar la deuda hipotecaria, la entidad financiera podrá solicitar el embargo y la ejecución sobre el resto de los bienes que formen parte de su patrimonio. ¿Cómo se formaliza? La hipoteca se formaliza siempre en escritura pública otorgada ante Notario y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad previa liquidación de los impuestos correspondientes (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) El beneficiario del crédito hipotecario debe coincidir con la persona que figure como propietario o titular registral del inmueble. Si la hipoteca se solicita para comprar una vivienda, normalmente se otorgarán simultáneamente ante Notario la escritura de compraventa y la de formalización de préstamo hipotecario.

En todo el área de Miami puede solicitar una segunda hipoteca sobre su vivienda sin haber cancelado la anterior. En estos casos, y antes de su concesión, las entidades financieras se asegurarán de que, en caso de falta de pago, y por si es necesario subastar el inmueble, el valor de la vivienda sea suficiente para satisfacer la primera o anteriores hipotecas y la que se constituye. Novación y subrogación. Al adquirir la vivienda, puede que ésta ya estuviese hipotecada, en cuyo caso Ud. podrá optar por renegociar las condiciones del crédito con la entidad financiera (novación), continuar con la hipoteca en las condiciones pactadas por el anterior propietario o cambiar de entidad financiera (subrogación) Las bajadas en los tipos de interés en España en los últimos años han motivado que un gran número de interesados hayan novado o subrogado sus créditos hipotecarios a fin de obtener una rebaja en los intereses. Ambas operaciones (novación y subrogación) están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque sí deberá hacerse frente al pago de los gastos de las comisiones bancarias pactadas para ambos casos y a los gastos derivados del otorgamiento de las escrituras públicas y de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Los intereses y los gastos del préstamo hipotecario Previamente es necesario que Ud. conozca el significado de algunos términos: Cuantía: Es el importe máximo del crédito hipotecario.

El plazo y la periodicidad: Hacen referencia al tiempo de duración del préstamo así como a la regularidad en la que deben satisfacerse los pagos. Cuota: Es la cantidad que debe satisfacerse periódicamente. El tipo de interés, que puede ser a su vez: Fijo: La cuota a pagar se mantiene constante durante el tiempo que dura el crédito, lo que permite conocer con exactitud el importe que se va a satisfacer hasta la extinción del crédito. Por contraprestación, no podremos beneficiarnos de si se produce una bajada de los tipos de interés en el mercado. Variable: La cuota a pagar varía periódicamente (cada seis meses, al año) en función del indicador elegido (por ejemplo, el TAE) Infórmese bien sobre el índice de referencia y los periodos en los que se va a proceder a la variación de los tipos. Mixto: Supone una combinación de las dos clases anteriores manteniéndose un porcentaje de estos intereses con carácter fijo siendo el resto variable. Entre otros, los gastos que es necesario abonar cuando se constituye un préstamo hipotecario son los siguientes: Los derivados de la solicitud del préstamo como, por ejemplo, son los gastos de la tasación de la vivienda y la nota simple del Registro de la Propiedad si se trata de viviendas de segunda mano. En algunas ocasiones, aunque no es frecuente, el banco cobra por la emisión de la oferta vinculante de préstamo hipotecario. La comisión de apertura de la hipoteca: Se abona a la firma la escritura, y es variable en función de la entidad financiera. En principio su importe se destina a cubrir los gastos del estudio, concesión y tramitación del préstamo. Hay entidades que no cobran esta comisión de apertura. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Se abona siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible y con cuantía económica. Los gastos de Notaría y Registro: La cantidad a satisfacer depende del capital garantizado. Están exentos de IVA y al tratarse de un préstamo hipotecario, los honorarios tienen una rebaja del 25 %, más una reducción adicional de otro 25 % introducida por el Gobierno en el año 2011 refinanciamos Para la concesión del préstamo los bancos suelen exigir, que se contrate, al menos, un seguro contra incendios que normalmente se abona Miami a la firma de la escritura.

El seguro de vida no es obligatorio. El banco le sugerirá que lo contrate los seguros con una determinada compañía, pero Ud. podrá hacerlo con la que tenga por conveniente. Los gastos de gestión se abonan Miami a la firma de la escritura y su carácter es voluntario. Comprende la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad por el gestor designado por la entidad bancaria y las tarifas son muy variables. Una vez realizadas todas las gestiones el banco deberá justificarle con las respectivas facturas los gastos ocasionados. La oferta vinculante de préstamo Al solicitar el préstamo, la entidad financiera normalmente le pedirá que presente la nómina, la declaración de la renta, las declaraciones trimestrales en el caso de trabajadores por cuenta propia, pagamos al contado. para comprobar su grado de solvencia. Si el banco decide concederle el préstamo emitirá una "oferta vinculante" en la que figurarán todas sus condiciones. Esta oferta obliga al banco pero no al cliente por lo que Ud. podrá rechazarla libremente. El plazo de validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a 10 días y, al menos, debe contener el capital objeto del préstamo, el plazo de amortización, los intereses ordinarios, comisiones y gastos que, en caso de aceptar la oferta, debemos asumi
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A continuación, las preguntas más frequentes sobre préstamos hipotecarios

* ¿Es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario?
* ¿Por qué el préstamo hipotecario es el más idóneo para comprar una casa?
* ¿Cuáles son las diferencias con el préstamo personal?
* ¿He de desembolsar algún gasto antes de decidirme por un préstamo?
* ¿Tiene derecho a que le pongan por escrito las condiciones del préstamo?
* ¿Cómo se compara un préstamo con otro, para saber cuál es el más ventajoso?
* ¿Puede cobrarme el banco alguna comisión?
* ¿Qué es el EURIBOR?
* ¿En qué consiste el redondeo?
* ¿Qué gastos conlleva la concesión del préstamo hipotecario?
* ¿Qué tipos de seguros adicionales al préstamo pueden pedirle?
* El contrato de préstamo es bastante largo; ¿está sujeto a un contenido mínimo obligatorio?
* ¿De que tiempo dispone para leer la escritura del préstamo antes de firmarla?
* ¿Por qué es necesario firmar el préstamo ante el Notario y luego ir al Registro de la Propiedad , si ello es un coste adicional para el consumidor?
* ¿Qué pasa si dejo de pagar el préstamo? ¿Pueden quitarme la casa?
* ¿Qué es la subrogación?

¿Es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario?

No. Es habitual confundir los conceptos; en realidad ha de hablarse de préstamo hipotecario. El préstamo es un contrato por el cual una entidad financiera entrega una cantidad a su cliente, para que éste lo restituya en los plazos y condiciones pactadas, entre las que se encuentra el pago de un interés. La hipoteca, por su parte, es la afección o sujeción de la vivienda al pago de ese préstamo, lo que significa que si se impaga alguna de sus cuotas, la entidad financiera puede cobrarse mediante la ejecución de la vivienda (a través de una subasta tramitada ante los Juzgados). Es posible, por tanto, pedir un préstamo que no sea hipotecario (el de un coche, por ejemplo), o hipotecar una casa para una deuda distinta del pago al vendedor.

¿Por qué el préstamo hipotecario es el más idóneo para comprar una casa?

Cuando se compra una casa para vivir en ella, y no se cuenta con dinero suficiente para pagarla; el préstamo hipotecario garantiza al acreedor el abono de las cuotas del préstamo con la vivienda misma que se ha adquirido. Pensemos que la vivienda tiene un coste muy elevado, y ningún banco entregará importantes cantidades de dinero sin la seguridad de que podrá recuperarlo. Para que esta seguridad de cobrar las cuotas sea mayor, obliga al comprador a hipotecar la vivienda, comprometiendo este bien al pago de las mensualidades (mal llamadas letras, pues el pago no se instrumenta mediante documentos de este tipo).

¿Cuáles son las diferencias con el préstamo personal?

Tasación: ¿He de desembolsar algún gasto antes de decidirme por un préstamo?

Dependerá de las circunstancias. Para que una entidad financiera haga una oferta en firme ha de contar con una tasación de la vivienda, pues es la manera de identificar claramente el riesgo en el que incurriría de concederse el crédito. Y aunque no sea un importe excesivo (entre 200 y 300 ), la tasación la paga el usuario. Por esto, es conveniente conocer bien todas las condiciones del préstamo (tipo de interés, comisiones, porcentaje de préstamo sobre el valor de tasación, etc.) antes de ordenar la tasación, pues es posible que ésta arroje un importe insuficiente para la necesidad financiera del comprador de la vivienda, que imposibilite la concertación de ese préstamo en las condiciones requeridas. Algunos bancos aceptan tasaciones de otras entidades; conviene informarnos de este extremo antes de ordenar alguna.

Condiciones: ¿Tiene derecho a que le pongan por escrito las condiciones del préstamo?

El usuario tiene dos formas de conocer la oferta bancaria, dependiendo del estado de la negociación en cada momento. Primeramente, puede obtener en la sucursal un folleto informativo, en el que se indicarán los extremos necesarios para conocer el préstamo que se ofrece al usuario, indicándose en él los plazos posibles, el tipo de interés, las comisiones, los gastos a cargo del cliente y las cuotas periódicas. Una vez que el banco ya ha efectuado las comprobaciones que considere necesarias, estará obligado a entregar al cliente una oferta vinculante, en la que se recojan por escrito las cláusulas financieras del préstamo. La validez de esta oferta será de diez días hábiles desde que sea entregada al usuario.

¿Cómo se compara un préstamo con otro, para saber cuál es el más ventajoso?

El indicador más usual para comparar un préstamo con otro suele ser el tipo de interés; y dado que éste suele ser variable y referenciado habitualmente al Euribor, lo normal es fijarse en el diferencial para encontrar el préstamo más económico. Sin embargo, además del tipo de interés el cliente debe pagar otros gastos, como son las comisiones de apertura o cancelación, tasación y otra vinculación que pueda exigir la entidad financiera, que han de ser tenidos en cuenta. Una forma de aproximarnos al préstamo más económico es atender la TAE (tasa anual equivalente), que es una expresión porcentual que engloba todos los gastos del crédito. Sin embargo, cada préstamo es distinto y debe ser valorado en su conjunto conforme a la necesidad del prestatario; es posible que haya una comisión de apertura baja pero un tipo de interés un poco más alto, lo que nos convendrá si nuestra liquidez es escasa; o que la alta sea la de cancelación, lo que no nos tendrá cuenta si hemos pactado un alto plazo de amortización y pensamos cancelar parte del capital. Por ello, es el usuario quien debe valorar todas las condiciones del préstamo, para optar por aquél que más se ajuste a su necesidad particular.

Comisiones: ¿Puede cobrarme el banco alguna comisión?

Son tres las comisiones que las entidades financieras, en el marco de un préstamo hipotecario, pueden cobrar a sus clientes:
De apertura, que incluirá todos los gastos de estudio, de concesión o tramitación del préstamo, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. De cancelación, que será máxima del 1 % sobre el capital pendiente si el interés fuera variable (0,5 % si la hipoteca se suscribió después del día 27 de abril de 2003). La comisión, si el tipo de interés pactado fue fijo, no esta limitada legalmente, sin embargo en cumplimiento de una recomendación del Gobierno de 1996, no debe superar el 2,5 %, considerándose la superación del tipo referido mala práctica bancaria. De subrogación o novación; en este último caso, la comisión no podrá superar el 0,1 % si el cambio consistió en una ampliación del plazo de amortización del préstamo.

EURIBOR: ¿Qué es el EURIBOR?

El tipo de interés del préstamo puede ser fijo o variable. Dado que se necesita un largo periodo para amortización el préstamo destinado a adquirir una vivienda, lo habitual es que el tipo de interés sea variable. Esta variación o cambios en el tipo de interés suele ser anual, y se basa en la variación, a su vez, de un llamado índice de referencia. Este índice de referencia ha de ser objetivo y quedar fuera de la influencia de la entidad financiera, siendo aconsejable que sea uno de los oficiales publicados por el Banco de España; estos son los siguientes:

Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de bancos. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de cajas de ahorro. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito (media de los dos anteriores). Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro. Rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública entre dos y seis años. Tipo interbancario a 1 año MIBOR. Referencia interbancaria a 1 año EURIBOR.

El tipo más usado en la década pasada fue el MIBOR, actualmente sustituido por el EURIBOR, que conceptualmente es el tipo de contado para operaciones de depósitos en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación; el tipo mensual se obtiene como media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de operaciones de depósitos en euros a plazo de un año.

Redondeo, ¿En qué consiste?

Cuando el tipo de interés es variable, éste suele estar configurado por dos elementos: el tipo de interés de referencia (habitualmente el EURIBOR), y el llamado diferencial, un porcentaje que se le suma al tipo de referencia (en la actualidad y dependiendo de cada entidad bancaria, entre el 0,4 y e, 1,5 %) y que conjuntamente forman el tipo de interés final que se aplica al cliente. Por cierto, que este diferencial suele ser el elemento determinante para elegir un préstamo concreto. Pues bien, dado que el resultado de esta suma de tipo de referencia y diferencial puede arrojar cifras de relativa complejidad, se aprovechó para aumentar el beneficio bancario justificando aportar sencillez a la operación, redondeando el resultado al cuarto de punto más próximo.

Si queremos poner un ejemplo, tomemos el Euribor de febrero de 2003, que era del 2,504 %; si nuestro préstamo era del Euribor más el 0,75 %, redondeado al cuarto de punto por exceso más próximo, hemos de sumar 2,504 0,75, que son 3,254. El cuarto de punto por exceso más próximo sería 3,5, por lo que el tipo de interés revisado sería del 3,5 %. En la actualidad, el redondeo sólo puede pactarse si se prevé la posibilidad de que sea al octavo de punto más próximo, ya al alza ya a la baja, según el intervalo más cercano.

¿Qué gastos conlleva la concesión del préstamo hipotecario?

A continuación se señalan los gastos que habitualmente van asociados a la concesión de un préstamo hipotecario: Comisión de apertura: agrupa, en un solo cargo, todos los gastos de estudio, tramitación o similares asociados a la concesión del préstamo.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, sobre la escritura de préstamo. El importe varía según las Comunidades Autónomas; en Madrid, es del 0,4 % para escrituras de hasta 120.000 , del 0,5 % para escrituras que superando 120.000 no rebasen los 180.000 y del 1 % para escrituras por encima de este último importe. Minuta notarial por la escritura de concesión de préstamo, y generalmente también por la compraventa a la que el préstamo está asociada. Minuta del Registrador de la Propiedad , por los mismos conceptos anteriores. Gastos de tasación del inmueble, seguros sobre la vivienda y gastos de gestoría (liquidación de impuestos y tramitación de las escrituras ante el Registro de la Propiedad ). Es necesario tener en cuenta que, por la compraventa, también deberá abonarse el IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según que la vivienda sea nueva o de segunda mano, respectivamente.

¿Qué tipos de seguros adicionales al préstamo pueden pedirle?

- Seguros obligatorios: Seguro de daños . Cubriría los daños que pudiera sufrir la vivienda, con el objeto mantener al inmueble en buen estado. Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación, en las condiciones que reglamentariamente se determinen (Art. 8. Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario)
- Seguros optativos: Es habitual que, para no perjudicar la solvencia del deudor y asegurar una eventual ejecución hipotecaria, la entidad financiera exija la constitución de una serie de seguros. Al margen de la legalidad de tal exigencia y de la libertad del cliente de elegir la compañía aseguradora que desee, estos son los seguros que pueden concertarse:
- Seguro de vida: Cubriría la contingencia del fallecimiento o incapacidad permanente del prestatario, y la indemnización iría destinada a amortizar el préstamo hipotecario pendiente.
- Seguro de amortización: Cubriría la eventualidad del desempleo o contingencias similares, que pudieran poner al prestatario en el riesgo de no poder afrontar las cuotas del préstamo.
- Seguro para la cobertura del incremento del tipo de interés. Cuando se haya pactado un tipo de interés variable, existen seguros que cubrirían el exceso de cuota en los términos pactados; las entidades financieras informarán a sus clientes sobre este tipo de instrumentos tanto a través del folleto informativo como de la oferta vinculante.

Contenido mínimo del contrato.

El contrato de préstamo es bastante largo; ¿está sujeto a un contenido mínimo obligatorio? En efecto, además de la importancia económica de la operación (no olvidemos que es la compra más importante a la que se enfrentan los consumidores), el contenido y cláusulas del contrato están reglamentados, de forma que en él se recojan una serie de disposiciones mínimas que garanticen un contenido estándar. A pesar de ello, es preciso que el prestatario lea detenidamente el contrato de préstamo, solicitando asesoramiento respecto de aquellos aspectos que desconozca. Escritura ¿De que tiempo dispone para leer la escritura del préstamo antes de firmarla? El prestatario dispone de los tres días anteriores al señalado para la firma, para leer la escritura o contrato de préstamo. Es aconsejable hacer uso de este derecho, pues la importancia económica de la operación exige todas las cautelas.

Notario y Registro de la propiedad ¿Por qué es necesario firmar el préstamo ante el Notario y luego ir al Registro de la Propiedad , si ello es un coste adicional para el consumidor? En efecto, el consumidor corre con los gastos de constitución del préstamo hipotecario. Pero para que la hipoteca, como garantía de la devolución del préstamo, quede válidamente constituida, es preciso que sea registrada en el Registro de la Propiedad. Y para que el contrato de préstamo hipotecario pueda acceder y ser inscrito en ese Registro, debe contar con la intervención de un Notario.

Impago. ¿Qué pasa si dejo de pagar el préstamo? ¿Pueden quitarme la casa?

En caso de que el deudor de un préstamo hipotecario deje de pagar las cuotas, la entidad financiera puede dar por resuelto el contrato de préstamo y exigir todo el capital pendiente, para lo cual pediría al Juez que subastara la vivienda para cobrarse con el dinero de la adjudicación. Y si con este importe no bastase, podría resarcirse mediante los bienes del deudor hasta satisfacer plenamente la deuda. Por ello, cuando se presenten dificultades económicas lo más aconsejable es negociar con el banco una fórmula de saneamiento; y en caso de no llegar a un acuerdo, puede ser que con la venta de la vivienda el importe que se obtenga sea mayor que a través de una subasta judicial. Aún así, el deudor que se enfrente a una ejecución judicial de la hipoteca puede, por una sola vez, paralizar dicha ejecución si paga, además de las costas judiciales, el capital devengado y los intereses ordinarios y/o de demora que correspondieran.

Subrogarte: ¿Qué es la subrogación?

La subrogación consiste en cambiar a una de las partes del contrato de préstamo, ya sea el acreedor (la entidad financiera) ya el deudor (el cliente). La subrogación en la persona del deudor se produciría cuando se transmite una vivienda hipotecada, y el comprador asume, con las condiciones antiguas o las nuevas que se pacten, pagar el préstamo pendiente; lógicamente, esta cuantía se deduciría del precio que correspondería entregar al vendedor. Esta subrogación no es obligatoria: el comprador puede comprar la vivienda libre de cargas, si el vendedor cancela la hipoteca con el dinero que el comprador le entrega en el acto de la compra.

La subrogación del acreedor se produciría cuando el prestatario encuentra una entidad financiera que le ofrece mejores condiciones económicas que las que tiene en su préstamo actual, y opta por cambiar de entidad financiera. Existe un procedimiento para esta operación, que incluso da al banco primitivo la posibilidad de mejorar voluntariamente las condiciones existentes. Para materializar esta opción, el deudor ha de tener en cuenta también todas las condiciones de la nueva entidad, sobre todo los gastos de formalización.

Legislación

Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria ( BOE 27/2/46)

Decreto de 14 de Febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (BOE 16/4/47)

Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario . (BOE 15/4/1981)

Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE 4/4/1994)

Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE 11/5/1994)

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